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2008-03-28 | 负债容易导致房地产泡沫
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在中国房地产领域，有一个著名的故事，说的是两位老太太。一位是中国老太太，另一位是美国老太太。这个故事很简单，几乎连情节都没有。内容是说，中国老太太在临终前说：我终于攒够了买房子的钱。美国老太太在临终前说：我终于还清了买房子的贷款。言下之意，两个老太太一辈子做同样的事情，但美国老太太一辈子都有房住。很多人把这个故事当成贷款买房最好的宣传，参与这个宣传的，有消费者，也有开发商、专家、银行等吹鼓手。
这个故事差不多成为中国房地产泡沫的起点：买房的欲望。原先没考虑买房的，通过这个故事，开始考虑了；原先有房的，参照美国老太太的标准，开始考虑大房子了；原先两代、三代人合住的，现在开始考虑分家了；……这是房地产的第一级泡沫，还很朦胧。
然而，不管欲望怎么被放大，满足欲望都需要具体的东西，于是，开发商上场了。开发商有点钱，但不够真的盖房子，买一块地都不够。于是，政策允许开发商购买土地使用权时，只需先支付一部分，不用付全款。在不同的历史时期，这“一部分”的比例不太一样。然后，开发商就没钱了。于是，银行上场了。
开发商将未付全款的土地，抵押给银行，从银行贷出一笔钱。房地产泡沫自此开始形成，但还是一个小泡泡，可以算作第二级泡沫。在这个阶段，有风险的是开发商和银行。开发商拿了银行的钱，搞了一些基础工程，又没钱了。如果他此时退出，开发商和银行的损失都很大。避免损失的唯一办法，就是找到钱，继续花下去。于是，买房者登场了。政策允许开发商预售，银行自然也积极配合。在不同时间段，准许预售的时间点也不一样。
收到预售款，等于用别人的钱来盖房子。现在，泡沫被放大了，在这个第三级泡沫中，承担风险的行列里，又多了一个角色：买房者。如果开发商的项目失败，大家都遭殃。即便不失败，有一个问题，也会严重影响开发商收到预售款的数量：如果预售和现售的价格一样，或相差不多，谁会愿意把大笔钱无偿地借给开发商？于是，负债经营的开发商不得不将泡沫做的更大：房价必须涨！只有涨，才能让更多的人参与预售；只有涨，才能让预购的消费者觉得，自己借给开发商的钱是值得的；只有涨，才能让开发商实现空手套白狼的下一步。
预售的钱，还是不够把房子盖完，于是，其他银行又参与进来。这次参与进来的银行开始拿购房者的未来作抵押，给开发商提供资金。购房者最初被两个老太太的故事刺激产生购房欲望后，不见得个个都有购房的实力。有了欲望，有了对象，如何实现？如何搞到手？除了首付之外，银行愿意给你贷款，条件只是你的未来。而这笔钱给了开发商，房地产泡沫第四级放大。首付的标准在各个时期也不同。
很多购房者还贷的能力也有限，为了鼓励贷款购房，打消购房者还贷的顾虑，最好的办法还是涨价。面对未来的涨价，贷款购房者意识到，即便未来还不出贷款，在未来的高价位下，只要脱手，也不会亏。于是，涨价成为大胆贷款的助推器。就在这样一个过程中，账面财富总额从开发商最初的自有资金，经过银行的参与，已经放大了几十倍。从开发商的负债经营，到购房者的负债消费，还有积极参与的银行，要想皆大欢喜，唯一的方案就是涨价。这样的一个过程，几次循环后，房价就高得离谱了。由此我们看到，房价不停上涨的重要原因之一，就是普遍化的负债开发和普遍化的负债消费。
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老师打学生，学生怎么办？
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中国历史上有奴隶制吗？
中国现代化的日本幻想
人类的错误榜样
中国不可能成为第二个美国
这个故事差不多成为中国房地产泡沫的起点：买房的欲望。原先没考虑买房的，通过这个故事，开始考虑了；原先有房的，参照美国老太太的标准，开始考虑大房子了；原先两代、三代人合住的，现在开始考虑分家了；……这是房地产的第一级泡沫，还很朦胧。
然而，不管欲望怎么被放大，满足欲望都需要具体的东西，于是，开发商上场了。开发商有点钱，但不够真的盖房子，买一块地都不够。于是，政策允许开发商购买土地使用权时，只需先支付一部分，不用付全款。在不同的历史时期，这“一部分”的比例不太一样。然后，开发商就没钱了。于是，银行上场了。
开发商将未付全款的土地，抵押给银行，从银行贷出一笔钱。房地产泡沫自此开始形成，但还是一个小泡泡，可以算作第二级泡沫。在这个阶段，有风险的是开发商和银行。开发商拿了银行的钱，搞了一些基础工程，又没钱了。如果他此时退出，开发商和银行的损失都很大。避免损失的唯一办法，就是找到钱，继续花下去。于是，买房者登场了。政策允许开发商预售，银行自然也积极配合。在不同时间段，准许预售的时间点也不一样。
收到预售款，等于用别人的钱来盖房子。现在，泡沫被放大了，在这个第三级泡沫中，承担风险的行列里，又多了一个角色：买房者。如果开发商的项目失败，大家都遭殃。即便不失败，有一个问题，也会严重影响开发商收到预售款的数量：如果预售和现售的价格一样，或相差不多，谁会愿意把大笔钱无偿地借给开发商？于是，负债经营的开发商不得不将泡沫做的更大：房价必须涨！只有涨，才能让更多的人参与预售；只有涨，才能让预购的消费者觉得，自己借给开发商的钱是值得的；只有涨，才能让开发商实现空手套白狼的下一步。
预售的钱，还是不够把房子盖完，于是，其他银行又参与进来。这次参与进来的银行开始拿购房者的未来作抵押，给开发商提供资金。购房者最初被两个老太太的故事刺激产生购房欲望后，不见得个个都有购房的实力。有了欲望，有了对象，如何实现？如何搞到手？除了首付之外，银行愿意给你贷款，条件只是你的未来。而这笔钱给了开发商，房地产泡沫第四级放大。首付的标准在各个时期也不同。
很多购房者还贷的能力也有限，为了鼓励贷款购房，打消购房者还贷的顾虑，最好的办法还是涨价。面对未来的涨价，贷款购房者意识到，即便未来还不出贷款，在未来的高价位下，只要脱手，也不会亏。于是，涨价成为大胆贷款的助推器。就在这样一个过程中，账面财富总额从开发商最初的自有资金，经过银行的参与，已经放大了几十倍。从开发商的负债经营，到购房者的负债消费，还有积极参与的银行，要想皆大欢喜，唯一的方案就是涨价。这样的一个过程，几次循环后，房价就高得离谱了。由此我们看到，房价不停上涨的重要原因之一，就是普遍化的负债开发和普遍化的负债消费。
中国股市与世界首富
西方经济模式能完全仿效吗？
老师打学生，学生怎么办？
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